STR-Belgium is verheugd over dit uitstekende onderzoek van ING Belgium en wil graag de volgende opmerkingen maken om de nieuwe regering van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest te helpen bij haar werkzaamheden voor de invoering van een evenredig regelgevingskader voor de sector van de kortetermijnverhuur:
- De populistische mythe die kortetermijnverhuur tot zondebok van de huisvestingscrisis bestempelt, is definitief begraven.
Geselecteerde fragmenten :
“Strengere handhaving en betere datadeling kunnen een deel van de ontrokken woningen terugbrengen naar de reguliere markt, maar de impact blijft beperkt en verlicht de krapte slechts in beperkte mate. De kern van de betaalbaarheidsproblematiek ligt immers bij een aanhoudend tekort aan passend woningaanbod, dat onvoldoende inspeelt op de demografische evolutie en wordt afgeremd door hogere bouwkosten, een lagere bouwproductie en bijkomende regelgeving. Beleidsmatig ligt de grootste uitdaging dan ook in het versterken van het betaalbaar woningaanbod via een betere afstemming op de groeiende vraag naar kleinere wooneenheden en een stabiel investeringskader dat nieuwe bouw- en renovatieprojecten ondersteunt.
…
De betaalbaarheid van wonen zal daarom afhangen van de mate waarin het woningaanbod kan inspelen op de veranderende vraag, onder meer door vergunningsprocedures te versnellen en woningbouwprojecten met meer nadruk op kleinere wooneenheden zoals appartementen te faciliteren. Tegelijk is een stabiel en voorspelbaar investeringsklimaat nodig dat bouw- en renovatiebeslissingen ondersteunt, zodat projecten ook in een context van hogere kosten en rentevoeten gerealiseerd blijven en de instroom van nieuwe woningen niet verder afneemt. Daarnaast is het belangrijk dat strengere normen rond woonkwaliteit en energie-efficiëntie worden ingebed in een coherent kader, met voldoende ondersteuning en realistische overgangsperiodes, om te vermijden dat huurwoningen versneld uit de markt verdwijnen. Zo kan de kloof tussen vraag en aanbod worden beperkt en wordt bijgedragen aan meer betaalbaarheid en betere doorstroming op de woningmarkt.”
Natuurlijk zullen sommigen vervallen in het simplistische argument dat kortetermijnverhuur de woningcrisis verergert. STR-Belgium benadrukt dat dit een simplistisch argument is, want met een benadering op basis van één enkel criterium zou men kunnen stellen dat elke kortetermijnverhuur die niet plaatsvindt in een hoofdverblijfplaats, één kortetermijnverhuur te veel is. Afgezien van de precieze kwantificering van de impact (zie hieronder), moet de economische meerwaarde van deze activiteit tegenover elkaar worden afgezet om een evenredig reguleringsbeleid te kunnen vaststellen. Kiezen voor een benadering op basis van één enkel criterium om populistische redenen is een beetje alsof men zou besluiten de auto te verbieden omdat deze ernstige ongevallen kan veroorzaken.
- Het begrip „onwettigheid” van kortetermijnverhuur moet met de gebruikelijke terughoudendheid worden beoordeeld, zeker in het licht van het advies van de advocaat-generaal van het Hof van Justitie van de Europese Unie van 5 februari 2026
Ter herinnering: het advies van de advocaat-generaal van het Hof van Justitie van de Europese Unie in de Smartflats-zaak is doorslaggevend wat betreft de onwettigheid van de Brusselse regeling (verordening van 8 mei 2014 en, bijgevolg, van de nieuwe verordening van 1 februari 2024) in het licht van de Dienstenrichtlijn van de Europese Unie. Het is belangrijk om dit feit in herinnering te brengen en het arrest van het Hof van Justitie van de Europese Unie af te wachten alvorens het onderwerp van controles en de uitvoering van regelgeving die potentieel onwettig van aard is, aan te snijden. De sector van de kortetermijnverhuur eist, net als de hotel-lobby’s, een „same level playing field“. Hoe zou dit mogelijk zijn met Brusselse regelgeving die in de praktijk de beroepsactiviteit van kortetermijnverhuur de facto verbiedt, zonder enige nuance en op volstrekt onevenredige wijze, in alle wijken van de 19 gemeenten van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, en bovendien zonder enige economische effectbeoordeling (zie hieronder). Zouden de regeringen-Vervoort niet uit opportunistische overwegingen hebben geprobeerd om (de schijn te wekken dat ze) de hotelsector beschermden, ten koste van het algemeen belang? Aangezien 95 % van de markt sinds 2014 tot op heden „illegaal” is, mag men zich terecht afvragen wat de werkelijke doelstellingen waren van deze aftredende regeringen.
- Transparantie over de gegevens is essentieel om op middellange termijn evenredige regelgevingsmaatregelen vast te stellen. Er zullen herhalingen nodig zijn.
Het is duidelijk dat de Europese verordening 2024/1028 van 11 april 2024, die (in theorie) sinds 20 mei 2026 van kracht is maar pas in de komende maanden daadwerkelijk zal worden toegepast, een grote stap voorwaarts betekent op weg naar transparantie in de sector van de kortetermijnverhuur en een essentiële pijler vormt voor het opzetten van evenredige regelgevingskaders voor de toekomst. Deze Europese verordening is echter niet bedoeld om onevenredige, of zelfs potentieel onwettige regelgevingskaders in het licht van het recht van de Europese Unie te versterken. Laten we ons even voorstellen dat deze verordening in haar huidige vorm zou worden toegepast in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Wie, behalve bepaalde hotel-lobbygroepen, droomt er van een dergelijk scenario waarin een aanbod dat toch zo populair is bij burgers van over de hele wereld, tot op het bot wordt uitgehold? En wie zou de economische gevolgen daarvan dragen, gezien het feit dat burgers van over de hele wereld met één muisklik vrijelijk kunnen uitwijken naar bestemmingen waarvan het aanbod wel aan hun verwachtingen voldoet, zowel wat betreft diversiteit als prijs?
In een tijd waarin bepaalde populisten een opzettelijke verwarring in stand houden tussen causaliteit en correlatie van de vastgoedprijzen (verkoopprijzen en huurprijzen) en de activiteit op het gebied van kortetermijnverhuur (zie Oxera-studie), zal een grondige analyse van de werkelijke marktgegevens het mogelijk maken om, door middel van vergelijkingen en opeenvolgende benaderingen, geleidelijk evenredige reguleringsmodellen op te stellen die zijn afgestemd op de verschillende kenmerken van de regio’s (steden, platteland, kustgebieden, …). De Europese Unie zal met haar „Affordable Housing Act“-initiatief binnenkort trachten het geheel te consolideren met voorstellen die de evenredigheid waarborgen, met name door drastische maatregelen te vermijden waarvan de gevolgen dramatisch zouden kunnen zijn, zoals momenteel het geval is in het Baskenland.
- Last but not least is het dringend en van cruciaal belang om onderzoeken uit te voeren die zich richten op de economische impact van kortetermijnverhuur
Het onderzoek van ING Belgium brengt het onderwerp indirect ter sprake, zonder er dieper op in te gaan:
“In de afgelopen jaren hebben online boekingsplatformen snel aan belang gewonnen, zowel bij reizigers als bij verhuurders. In 2024 werden in België via deze platformen 1.232.000 verblijven geboekt, goed voor 12.280.000 overnachtingen. Een stijging van 11% in het aantal overnachtingen ten opzichte van 2023 en meteen ook het hoogste aantal verblijven en overnachtingen bij particulieren sinds de start van deze statistiek. Die sterke groei zette zich ook in 2025 voort. Al in de eerste drie kwartalen werd de kaap van 10 miljoen overnachtingen bereikt, een stijging van 10% tegenover dezelfde periode een jaar eerder, waardoor 2025 naar verwachting opnieuw boven 2024 uitkwam.”
Gezien dit groeiende succes is het hoog tijd om de economische impact van kortetermijnverhuur te evalueren, zeker in het licht van de onevenredige regelgeving die is gebaseerd op het (ineffectieve – zie hierboven) enkelvoudige criterium van woningbescherming: het creëren van directe en indirecte banen, de besteding van toeristen in bars, cafés en restaurants, de gevolgen voor de consument – prijzen van toeristische accommodaties die druk uitoefenen op het vakantiebudget van reizigers (die niet van bestemming zijn veranderd), …
De nieuwe Brusselse regering zou goed gebruik kunnen maken van de universiteiten door een systematisch kader voor deze effectbeoordeling vast te stellen. STR-Belgium zal in ieder geval veel aandacht aan dit onderwerp besteden in het kader van de geplande overleggen, om samen een evenredig regelgevingskader uit te werken dat een concurrerende, innovatieve en duurzame markt voor toeristische accommodatie garandeert en het algemeen belang waarborgt.
