STR-Belgium salue cette excellente étude d’ING Belgium et souhaite apporter les commentaires suivants afin d’alimenter les réflexions du nouveau Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale dans ses travaux de mise en oeuvre d’un cadre régulatoire proportionné pour l’activité de location de courte durée :
- Le mythe populiste qui pose la location de courte durée en bouc-émissaire de la crise du logement est définitivement enterré.
Extraits choisis :
« Un renforcement des contrôles et un meilleur partage des données concernant les locations de courte durée pourraient permettre de réintégrer une partie des logements retirés sur le marché résidentiel classique, mais l’impact restera limité et n’atténuera que marginalement les tensions. La problématique de l’accessibilité repose en effet avant tout sur un déficit persistant d’offre de logements adaptés, qui ne répond pas suffisamment à l’évolution démographique et qui est freinée par la hausse des coûts de construction, une production plus faible et un cadre réglementaire trop contraignant. Dès lors, le principal défi pour les pouvoirs publics consiste à renforcer l’offre de logements abordables, notamment en l’alignant davantage sur la demande croissante de petites unités de logement et en garantissant un cadre d’investissement stable pour soutenir les projets de construction et de rénovation.
…
En conclusion, l’accessibilité au logement dépendra dès lors de la capacité de l’offre à s’adapter à la demande. Cela implique notamment d’accélérer les procédures d’octroi de permis et de favoriser les projets mettant davantage l’accent sur des logements plus petits, tels que les appartements. Parallèlement, un cadre d’investissement stable et prévisible est nécessaire pour soutenir les décisions de construction et de rénovation, afin que les projets puissent continuer à être réalisés malgré un environnement de coûts plus élevés et de taux d’intérêt plus importants. Enfin, il est essentiel que les normes renforcées en matière de qualité du logement et d’efficacité énergétique s’inscrivent dans un cadre cohérent, avec un accompagnement adéquat et des périodes de transition réalistes, afin d’éviter une sortie accélérée de logements du marché locatif. Cela permettra de réduire l’écart entre l’offre et la demande et de contribuer à une meilleure accessibilité et à une meilleure fluidité sur le marché du logement. »
Bien entendu, certains tomberont dans l’argumentation facile que la location de courte durée est un facteur aggravant de la crise du logement. STR-Belgium insiste sur le fait qu’il s’agit d’un argument simpliste car avec une approche mono-critère, on peut argumenter que toute location de courte durée qui n’est pas exercée dans une résidence principale est une location de courte durée de trop. Au-delà de la quantification précise de l’impact (voir par après), il convient de mettre en face la plus-value économique de l’activité en vue de définir des politiques de régulation proportionnée. Opter pour une approche mono-critère à des fins populistes, c’est un peu comme si on décidait d’interdire la voiture parce qu’elle peut être à l’originie d’accidents graves.
- La notion d’ « illégalité » des locations de courte durée doit être appréciée avec toute la réserve d’usage, à fortiori à la lecture de l’avis de l’Avocat Général de la Cour de Justice de l’Union Européenne de ce 5 février 2026
Pour rappel, l’avis de l’Avocat Général de la CJUE dans le cas Smartflats est transcendant quant à l’illégalité du régime bruxellois (ordonnance du 8 mai 2014 et par ricochet, de la nouvelle ordonnance du 1er février 2024) au regard de la Directive Services de l’Union Européenne. Il est important de rappeler cet état de fait et d’attendre l’arrêt de la Cour de Justice de l’Union Européenne avant d’aborder le sujet des contrôles et d’implémentation de réglementations potentiellement illégales par nature. Le secteur de la location de courte durée réclame, au même titre que les lobbys hôteliers, un « same level playing field ». Comment pourrait-il en être ainsi avec des réglementations bruxelloises, qui dans les faits, interdisent de facto l’activité professionnelle de la location de courte durée, sans aucune nuance et de façon totalement disproportionnée, sur l’ensemble des quartiers des 19 communes de la Région de Bruxelles-Capitale, de surcroît sans aucune évaluation d’impact économique (voir ci-après). Les Gouvernements Vervoort n’auraient-ils pas tenté à des fins opportunistes de (faire croire de) protéger le secteur hôtelier, au détriment de l’intérêt général. Avec 95% d’un marché « illégal » depuis 2014 à ce jour, on est en droit de rester perplexe sur les réels objectifs poursuivis par ces Gouvernements sortant.
- La transparence sur les données est un must pour définir des politiques de régulation proportionnées à moyen terme. Des itérations seront nécessaires.
Il est évident que la régulation européenne 2024/1028 du 11 avril 2024 entrée (théoriquement) en vigueur depuis le 20 mai 2026 et qui ne sera effective que dans les mois à venir, constitue un grand pas en avant vers la transparence de l’activité de location de courte durée est un pilier essentiel pour construire les cadres régulatoires proportionnés du futur. Cependant, cette réglementation européenne n’est pas destinée à faire l’empowerment de cadres régulatoires disproportionnés, voire potentiellement illégaux au regard du droit de l’Union Européenne. Imaginons un seul instant son application en l’état en Région de Bruxelles-Capitale. Qui à part certains lobbys hôteliers rêvent d’un tel scénario de réduction à peau de chagrin d’une offre pourtant autant plébiscitée par les citoyens du monde ? Et qui en supporterait les conséquences économiques, étant entendu que les citoyens du monde auront tout le loisir de se détourner en un clic des destinations dont l’offre ne répond à leurs attentes, ni en terme de diversité, ni en terme de prix ?
A l’heure où il existe un flou artistique entretenu par certains populistes entre la causalité et la corrélation du prix de l’immobilier (prix de vente et loyers) au regard de l’activité de location de courte durée (cfr étude Oxera), l’analyse approfondie des données réelles du marché permettra de construire progressivement, par comparaisons et approches successives, des modèles de régulation proportionnés adaptés aux différentes typicités des territoires (villes, campagnes, littoral, …). L’Union Européenne avec son trajet « Affordable Housing Act » viendra prochainement tenter de consolider l’ensemble avec des propositions qui veilleront au maintien de la proportionnalité, notamment en évitant des mesures drastiques dont les effets pourraient être dramatiques, à l’instar de ce que vit pour l’instant le Pays Basque.
- Last but not least, il est urgent et primordial de produire des études qui se focalisent sur l’impact économique de la location de courte durée
L’étude d’ING Belgium introduit indirectement le sujet sans le creuser :
« Au cours des dernières années, les plateformes de réservation en ligne ont rapidement gagné en importance, tant auprès des voyageurs que des loueurs. En 2024, selon les données Statbel, 1.232.000 séjours ont été réservés en Belgique via ces plateformes, représentant 12.280.000 nuitées. Cela correspond à une hausse de 11% du nombre de nuitées par rapport à 2023, et au niveau le plus élevé de séjours et de nuitées chez les particuliers depuis le début de cette statistique. Cette forte croissance s’est poursuivie en 2025. Lors des trois premiers trimestres, le cap des 10 millions de nuitées a déjà été franchi, soit une augmentation de 10% par rapport à la
même période un an plus tôt, ce qui laisse penser que 2025 dépassera à nouveau 2024. »
Avec ce succès grandissant, il devient plus que temps d’évaluer l’impact économique des locations de courte durée, à fortiori au regard de l’application de politiques régulatoires disproportionnée établie sur l’axe mono-critère (et inefficace – voir ci-dessus) de protection du logement : création d’emplois directs et indirects, consommation des touristes dans les bars, cafés et restaurants, impact pour les consommateurs – prix des hébergements touristiques qui empiètent sur le budget de vacances des voyageurs (qui n’ont pas changé de destinations), …
Le nouveau Gouvernement bruxellois pourrait s’appuyer utilement sur les universités, en définissant un cadre systémique pour cette analyse d’impacts. STR-Belgium sera dans tous les cas très attentif à ce sujet dans le cadre des échanges prévus afin de co-construire un cadre régulatoire proportionné garantissant un marché de l’hébergement touristique compétitif, innovant et durable qui préserve l’intérêt général.
