Dans cette phase de négociations pour la formation d’un gouvernement régional et à l’aube des élections communales du 13 octobre prochain, STR-Belgium rappelle encore une fois les enjeux et les recommandations de l’Association à traduire concrètement en un plan d’actions à valider et mettre en oeuvre par le prochain Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale.
Pour rappel, le futur cadre régulatoire de l’hébergement touristique traduit en projet d’ordonnance publié au Moniteur Belge ce 7 février 2024 a fait l’objet de nombreuses interpellations pertinentes de tous les partis de l’opposition, mais également de la majorité, lors du passage en force du Ministre-Président au Parlement en ce début d’année. Il convient de se rappeler les débriefings de la session parlementaire du 15 janvier et de la session plénière du 26 janvier pour bien cerner le manque criant de réponses et de justifications des choix dommageables que le Ministre-Président a décidé de poser au détriment de l’intérêt général. Pour rappel, la thématique de la location de courte durée est un sujet complexe aux multiples facettes et il est malheureux de proposer une réglementation qui s’apparente à une interdiction sous le couvert de l’argument électoraliste et non fondé scientifiquement de l’impact réel de cette activité sur la crise du logement. A toutes fins utiles, STR-Belgium a résumé les réglementations actuelle et future en une page au travers de son communiqué de presse du 18 décembre 2023.
Plutôt que d’envisager la réglementation en partant des contraintes, STR-Belgium encourage les parties prenantes de la nouvelle législature à raisonner en terme d’opportunités et à envisager la régulation du secteur avec une approche holistique. La recherche opérationnelle et l’aide multicritère à la décision en particulier se doivent d’être une aide précieuse au prochain gouvernement en vue de dégager une solution optimale servant l’intérêt général. C’est dans ce cadre que STR-Belgium a proposé en janvier 2024 une « pièce à casser » matérialisée par une analyse d’impacts pour les différents groupes d’électeurs bruxellois qui se veut alimenter une réflexion objective et dénuée de tout lobby opportuniste, en complément d’une lettre ouverte aux citoyen(ne)s de la Région de Bruxelles-Capitale publiée en fin d’année 2023.
A côté de ce travail d’analyse et des actions juridiques en cours et à venir très prochainement, notamment à la Cour Constitutionnelle pour contester la nouvelle ordonnance du 1er février 2024, STR-Belgium tient à insister sur les différents éléments clés de la réflexion à mener par le prochain Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, en étroite collaboration avec le secteur de la location de courte durée :
- Le secteur de la location courte durée apporte des solutions aux différents challenges cruciaux des politiques urbaines (logements, performances énergétiques des bâtiments et … attractivité touristique) ! Souvent décrié et attaqué en bouc-émissaire responsable de la crise du logement, le secteur de la location courte durée apporte au contraire des solutions que le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale peut déployer, en partenariat avec le secteur, pour créer du logement et accélérer la rénovation énergétique du bâti. Par ailleurs, le secteur contribue à la diversité de l’offre en hébergements touristiques et donc à l’attractivité de la destination pour toute une série de catégories de visiteurs.
- Demande du marché ! Il est d’ailleurs absolument impossible d’éluder l’évolution de la demande en locations de courte durée qui répondent à un besoin complémentaire à l’hôtel et sont fortement plébiscitées par les citoyens européens et du monde comme en témoignent les chiffres d’Eurostat
- Surtourisme, vraiment ?! Dans le même temps, il est trop facile, inexact et dommageable de directement brandir l’argument de risque de surtourisme pour justifier la politique de quasi interdiction de la location courte durée du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale sur tout son territoire. Les commerçants de certains quartiers – même dans le Pentagone – le diront : à partir d’une certaine heure, Bruxelles est une ville morte … D’ailleurs, les autorités bruxelloises ne sont-elles pas elles-mêmes victimes d’un manque de fréquentation – cfr déficit de fréquentation du Belgian Beer World qui est un bel exemple du challenge auquel sont confrontés les commerçants du piétonnier et d’autres artères du Pentagone … Une Région qui vient de voir sa notation financière dégradée doit certainement soigner son tourisme et optimiser les revenus qu’il génère, tout en préservant bien entendu l’intérêt général. Les ordonnances actuelle et future, contestées, vont à l’encontre de cet objectif (voir plus bas). Il ne faut pas confondre Bruxelles avec Venise, Paris ou Barcelone et il faut viser le bon équilibre.
- Contribution économique du secteur ! La politique proposée par le Gouvernement Bruxellois sortant au travers son ordonnance va tuer le secteur de la la location de courte durée, ce qui sera dommageable pour l’économie de la Région de Bruxelles-Capitale, en particulier le secteur de la restauration dont les clients proviennent en partie de ce segment d’hébergement touristique. Est-ce que le secteur de la restauration, dans sa situation de détresse actuelle, peut encore se permettre une baisse de fréquentation si des visiteurs potentiels de Bruxelles décident de s’en détourner en un clic ? Voir à ce sujet l’étude Deloitte pour la France : un touriste hébergé dans une location de courte durée consacre 20% de ses dépenses quotidiennes dans les restaurants ! A l’heure où le taux d’emploi sera une préoccupation majeure du prochain Gouvernement Bruxellois, il paraît évident que les emplois directs – ceux de tout l’écosystème de services et produits technologiques gravitant autour de l’activité – et indirects générés par le secteur de la location courte durée méritent une attention bien particulière.
- Property Manager : un rôle clé pourtant méconnu et mal compris ! Il convient de bien comprendre que les professionnels de la location de courte durée ne sont pas nécessairement des investisseurs : le rôle de Property Manager, largement répandu dans tous les pays du monde, semble toujours inconnu par de nombreux stakeholders politiques et académiques bruxellois. Un Property Manager gère les biens de plusieurs petits propriétaires qui ont mis leurs économies dans une seconde résidence et souhaitent tout simplement optimiser la gestion et le rendement de leur placement. Une bonne définition et compréhension du rôle des stakeholders de l’écosystème de la location courte durée est un must pour ne pas s’égarer dans des considérations idéologiques erronées.
- Reconnaissance et « professionnalisation » du secteur ! La politique actuelle du Gouvernement sortant a conduit à un taux de clandestinité record du marché de la location courte durée : plus de 95% du marché est clandestin à ce jour. Est-ce vraiment comme cela – en faisant des promesses mensongères à l’électorat du secteur hôtelier ou aux citoyens victimes des nuisances sonores de locations de courte durée exploitées et/ou habitées de façon peu scrupuleuse que le marché va réellement être assaini ? Pourquoi ne pas mettre en place un cadre régulatoire qui permet à l’activité professionnelle d’exister aux côtés des acteurs particuliers, et impose à tous les acteurs des labels de qualité et l’utilisation de solutions « state of the art » (eg sonomètres intelligents) ? Tout le monde en sortirait gagnant ! Toute politique d’interdiction est vouée à l’échec – voir le cas de New York par exemple.
- Les mécanismes des quotas : la solution de régulation efficace ! Des mécanismes de quotas en location courte durée établis de manière scientifique constituent la seule et unique solution de régulation efficace du secteur professionnel. Des quotas établis au niveau des propriétaires permettraient de garantir la pérennité de l’activité des professionnels du Property Management. Et contrairement aux dires du Ministre-Président sortant, les quotas sont implémentables (d’autres villes le font avec succès) et sont encadrés indirectement par l’article 12 de la Directive Services de l’Union Européenne. Ces mécanismes peuvent intégrer un caractère incitatif pour développer des quartiers, supporter les restaurants et cafés, ou encore se fixer des objectifs ambitieux en matière de rénovation énergétique du bâti. En outre, il est important de considérer la nuitée comme unité de mesure permettant de réaliser l’adéquation entre l’offre et la demande dans la définition des quotas.
- Mise à jour indispensable des outils urbanistiques ! Il est évident que les outils urbanistiques existants et obsolètes doivent être revus en intégrant la composante « location de courte durée » à part entière. Disposer de la granularité actualisée des fonctions urbaines est un must et osons croire que ceci sera bien pris en compte dans les travaux de révision du PRAS : « mesurer, c’est savoir ». Mais pour mesurer, il faut disposer des bonnes unités de mesure dans son catalogue. Ce travail de révision du PRAS est étroitement corrélé à la mise en oeuvre du mécanisme des quotas décrit ci-dessus.
- Last but not least : le secteur de la location de courte durée n’est pas responsable de la crise du logement ! L’étude du Brussel Studies Institute le mentionne : « L’effet Airbnb » est loin d’être uniforme sur le territoire régional, comme le montre la carte tirée des données de Périlleux (2023), basée sur des données AirDNA de 2019 à partir desquelles il a été estimé que 2 450 logements étaient retirés du marché classique du logement à Bruxelles ( 7 ). » Mais pourquoi donc les ordonnances actuelle et future ne différentient-elles pas les quartiers des 19 communes de la Région de Bruxelles-Capitale ?! Que représentent ces 2450 logements par rapport au ~ 60.000 ménages en attente d’un logement en Région de Bruxelles-Capitale ? Il faut arrêter de prendre la location de courte durée comme bouc-émissaire de la crise du logement. L’étude récente de l’OCDE dont la synthèse du Soir est claire sur la thématique du logement : « Le rapport n’élude pas des efforts stratégiques mis en place depuis deux décennies pour améliorer la situation, notamment « des incitations au secteur privé pour qu’il construise davantage de logements abordables ». Mais épingle de nombreux obstacles comme un financement toujours insuffisant et la complexité pour la délivrance des permis d’urbanisme. Ses recommandations pour endiguer la crise reposent sur un mantra : augmenter l’offre en logements abordables là où elle est nécessaire. Via une révision et une fluidification de la politique d’octroi de permis, justement. Ou le soutien à la production via un assouplissement des règles de planification et d’urbanisme tout comme un élargissement des avantages fiscaux des acteurs publics aux investisseurs et aux promoteurs motivés. Enfin, l’OCDE suggère d’offrir plus de flexibilité aux communes pour construire, par exemple, plus et plus haut en échange de plus de logements sociaux, la mise en place d’une réglementation des prix des loyers et une répartition plus homogène de l’offre en logements publics dans la Région. » S’il peut y avoir matière à discussion sur les solutions structurelles à apporter à la crise du logement, il est plus qu’évident qu’il n’est pas correct de justifier une politique d’interdiction de la location courte durée par la crise du logement comme le Ministre-Président sortant n’a cessé de le faire à des fins électoralistes. En outre, une bonne quantification des logements à l’abandon/inoccupés est un must – voir étude PwC en France qui démontre l’impact prépondérant de cette catégorie dans la crise du logement française ; la dispersion des chiffres avancés à Bruxelles en fonction des sources (de 4.500 à 20.000) nécessite des analyses complémentaires en vue d’objectiver ce paramètre et de lui associer le plan d’actions adéquat.
Pour mettre au point une solution scientifiquement argumentée, robuste et durable, STR-Belgium plaide pour la mise en place d’une task force multi-disciplinaire qui comprend toutes les expertises nécessaires, en matières d’économie, de tourisme et d’urbanisme notamment. Par ailleurs, les plannings des différents trajets en cours doivent être synchronisés et il apparaît opportun de définir une solution transitoire (eg moratoire) et de faire converger la mise en application de la nouvelle ordonnance (amendée sous impulsion(s) politique et/ou juridique) avec la mise en oeuvre du projet de régulation européenne du secteur (20 mai 2026) et l’aboutissement des travaux de révision du PRAS également annoncé à l’horizon 2026.
STR-Belgium est à la disposition du prochain Gouvernement Bruxellois pour co-construire une politique de régulation du secteur de la location courte durée garantissant un marché touristique bruxellois compétitif, innovant et durable, tout en préservant l’intérêt général.
