Reportage Bruzz / Reportage BX1
De Stad Brussel heeft op maandag 13 november 2023 een niet-hotelmatige toeristische accommodatie in het centrum van Brussel verzegeld. Dit werd opgepikt door de Brusselse pers.
De reportages van Bruzz en BX1 roepen verschillende opmerkingen op:
- Allereerst willen we het veel genuanceerdere reportage van BX1 toejuichen, dat het woord geeft aan de belangrijkste betrokken actoren (de toeristen en de sector van de toeristische verblijven) en de toekomstige Europese regulering van de sector aanhaalt.
- Laten we terugkomen op de stigmatiserende inleiding van de journalist in Bruzz24:
- “De eigenaar verhuurde kamers op illegale wijze aan toeristen.”
- De term “illegaal” wordt vaak naar believen gebruikt door tegenstanders van toeristische verblijven. Het is echter belangrijk om de volledige waaier van illegaliteit te onderscheiden waarin verschillende types actoren opereren. Figuur 1 hieronder illustreert drie verschillende actoren. Ze zijn allemaal “illegaal”, maar men kan logisch gezien stellen dat het beter is actor 3 uit de sector te verwijderen dan actoren 1 en 2 …
- “De meerderheid van de actoren in Brussel zijn professionele spelers die meerdere panden exploiteren.”
- Figuur 2 vraagt om nuance bij deze bewering. Door Inside Airbnb te raadplegen voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zien we dat 50% van de exploitanten slechts één unit op Airbnb heeft gepubliceerd. Het is echter vooral belangrijk te beseffen dat exploitanten met meerdere units eenvoudig kunnen optreden als “property managers” of conciërgediensten. Deze exploitanten zijn dus niet noodzakelijk eigenaars van meerdere panden, maar maken het mogelijk dat individuele eigenaars inkomsten genereren — bijvoorbeeld om hun koopkracht te behouden of over voldoende middelen te beschikken om hun eigendom te onderhouden.
- Tot slot — en dit is uiteraard de meest sensationele bewering wanneer ze op deze manier zonder nuance wordt geformuleerd — “vormt de activiteit van deze professionals in de sector van toeristische verblijven een bedreiging voor de woningmarkt”. We komen later in deze sectie uitgebreid terug op dit thema van huisvesting.
Vervolgens komen we terug op de uitspraken van de schepen van Stedenbouw, mevrouw Maes:
- De schepen benadrukt eerst dat Airbnb enkel bedoeld zou zijn voor particulieren die hun appartement/woning in zijn geheel of een kamer ervan verhuren, en dit voor een periode van maximaal 120 dagen.
Het is eerst belangrijk om te verduidelijken dat de categorie “logies bij de bewoner” (= één of meerdere kamers in een appartement of een woning) van de ordonnantie van 8 mei 2014, volgens artikel 10 – §1 – 2° c), bepaalt dat het (deel van het) logies dat aan de toerist ter beschikking wordt gesteld, minstens vier maanden per jaar beschikbaar moet zijn om toeristen te ontvangen (minimum 120 dagen). Daarentegen mag een toeristische verblijfseenheid (= het geheel van een appartement of een woning) waarin de uitbater zijn hoofdverblijfplaats heeft gevestigd, effectief slechts maximaal 120 dagen per jaar worden verhuurd.
Maar fundamenteler moet eraan herinnerd worden:
- dat toeristische verblijven in hun geheel het hele jaar door werden verhuurd, ruim vóór de komst van Airbnb (ruim vóór 2015).
- dat de consumptiegewoonten van toeristen evolueren en dat — zeker na de covidcrisis — veel toeristen meer autonomie zoeken en hun verblijf niet noodzakelijk willen delen met een bewoner, om nog maar te zwijgen van de toenemende verwachtingen van toeristen op het vlak van de kwaliteit van de geleverde diensten.
- dat deze beweringen helemaal geen rekening houden met de vraag naar toeristische verblijven (zie de cijfers van de Europese Commissie in de rubriek “Statements” op de website), namelijk: zal Brussel voldoende inwoners hebben die bereid en in staat zijn om hun woning te delen of ter beschikking te stellen? Is deze bevolkingscategorie niet beperkt tot een bepaald type (bv. expats), wat jammer genoeg zou kunnen leiden tot een concentratie van het aanbod in bepaalde periodes van het jaar?
- Vervolgens lijkt de schepen te stellen dat de activiteit in Brussel — en meer in het algemeen in alle gemeenten van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest — overwegend professioneel is. Wij kunnen dan ook stellen dat deze bewering onjuist is en verwijzen naar onze argumentatie hierboven en naar figuur 2. Wat nog opvallender is: volgens de schepen zouden veel bedrijven meer dan 100 units exploiteren en dit zou niet passen binnen de plannen van de Stad. Ten eerste kan men zich, in het licht van figuur 3, vragen stellen bij de juistheid van deze bewering (slechts één exploitant zou immers meer dan 100 units hebben). Maar vooral moet worden benadrukt dat het Brussels Hoofdstedelijk Gewest — met zijn huidige regelgeving, en waarschijnlijk ook met de toekomstige regelgeving die zal worden aangevochten — geen enkele professionele exploitant toelaat. Het Gewest staat immers enkel de twee hierboven vermelde categorieën toe (toeristische verblijfseenheid < 120 dagen; logies bij de bewoner > 120 dagen), waarvoor men effectief, zoals de schepen benadrukt, zijn hoofdverblijfplaats op het adres moet hebben gevestigd. Men kan zich vragen stellen bij deze positie van de Stad Brussel, die relatief uniek is in Europa, terwijl Brussel veel minder onder toeristische druk staat dan andere grote Europese steden (zie de vergelijking Brussel – Barcelona in de rubriek “Statements” op de website). Het is betreurenswaardig om particulieren en professionals op deze manier tegenover elkaar te plaatsen. Het moet dus duidelijk worden gezegd: als de verhuur van 100 units niet gewenst is door de Stad (en het Gewest), dan geldt dat helaas ook voor de verhuur van één enkele unit voor meer dan 120 dagen per jaar! Is het werkelijk redelijk dat de Brusselse autoriteiten denken dat zij op deze manier een professionele activiteit volledig zullen kunnen verbieden in het licht van het Europese recht, terwijl deze professionele activiteit — weliswaar gereguleerd — overal elders bestaat?!
- Tot slot is het belangrijk om terug te komen op de “bedreiging” die de verhuuractiviteit van toeristische verblijven zou vormen voor de woningmarkt. Waar zijn de cijfers van de schepen om deze bewering te onderbouwen? Hoe kan zij stellen dat het beleid van de Brusselse meerderheid om de verhuur van toeristische verblijven te verbieden een gunstig effect zal hebben op de beschikbaarheid van betaalbare woningen voor de Brusselaars? Het lijkt ons evident dat de drastische vermindering van het aanbod aan toeristische verblijven een impact zal hebben op de bezoekersaantallen in Brussel (hotelkamerprijzen die voor veel toeristen onaantrekkelijk zijn, het verlies van een aanbodsegment dat goed is afgestemd op een bepaald profiel van toeristen — gezinnen, vriendengroepen, … — zie de getuigenissen van toeristen in het reportage van BX1). Deze vermindering van het aanbod aan toeristische verblijven zal ook onvermijdelijk leiden tot jobverliezen in een volledig ecosysteem (wasserijen, schoonmaak, aanverwante diensten, …), evenals in de restaurant- en caféssector die klanten zullen verliezen, … Maar de tastbare effecten van dit verbodsbeleid op de Brusselse woningmarkt moeten nog worden aangetoond. Wij verwijzen de lezer naar nuttige documenten om zich een mening te vormen over deze complexe thematiek:
- Het artikel in Le Soir van 19 oktober laatstleden, “Waarom zijn de huurprijzen van woningen gestegen?”, wijst geenszins op het effect van toeristische verblijven, maar wel op andere factoren. De conclusie is bovendien glashelder: “het publieke woningbestand moet worden uitgebreid, en met name sociale woningen — dus een aanbod dat buiten de loutere marktlogica valt.”
- De studie van Strategy& (PwC) voor Frankrijk, besproken in de sectie “Studie” van onze website, wijst duidelijk leegstaande (verlaten/onbewoonde) woningen aan als de belangrijkste oorzaak van de wooncrisis en relativeert sterk de effecten van de aanwezigheid van toeristische verblijven — zie de conclusies op pagina 16. In dit verband zou het goed zijn dat de regering haar huidige koers voortzet (zie artikel in Le Soir van 8 november 2023) en haar beleid enigszins versoepelt om de markt van toeristische verblijven daadwerkelijk te reguleren (en niet te verbieden), met zorgvuldige aandacht voor zowel de beperkingen als de opportuniteiten.
Tot slot roept de tussenkomst van onderzoeker Hugo Périlleux-Sanchez de volgende reacties op:
- De verhuur van toeristische verblijven “is duidelijk niet de belangrijkste factor van de wooncrisis in Brussel” … Het zou nuttig zijn — naar het voorbeeld van de zeer recente PwC-studie voor Frankrijk die hierboven werd vermeld — dat een dergelijke analyse ook wordt uitgevoerd voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest: wat zijn de factoren en de hefbomen om de wooncrisis op te lossen in de zoektocht naar een globaal optimum?
- Men kan in een logica van vraag en aanbod vermoeden dat het aanbod aan toeristische accommodaties zich zal ontwikkelen in verhouding tot de vraag. De gedifferentieerde cijfers die door de onderzoeker worden aangehaald, vormen bovendien een duidelijke bevestiging van de gegrondheid van het arrest van het Hof van Justitie van de Europese Unie in de zaak Cali Apartments: proportionele regels kunnen niet in globo worden gerechtvaardigd, noch op het niveau van een gemeente, maar wel wijk per wijk!
- als men kan begrijpen dat de sector moet worden gereguleerd in wijken met een hoge toeristische druk, mag het aanbod in deze wijken niet worden beknot. Daarnaast zouden de autoriteiten ook andere overwegingen moeten maken op het vlak van de inrichting van de historische stadswijken en het evenwicht tussen de verschillende functies (woningen, … hotels, toeristische verblijven, … handel, horeca, …), via een meer granulair Gewestelijk Bestemmingsplan (PRAS), herbekeken in het kader van het project Share the City.
Laten we nog enkele elementen uit het reportage van BX1 belichten:
- wanneer de schepen stelt dat “elke Airbnb-unit die op korte termijn wordt verhuurd een unit is die een Brusselaar niet kan huren of kopen”, zou zij ook kunnen zeggen dat “elke unit die zij door het (Gewestelijke) verbodsbeleid van de kortetermijnverhuurmarkt zal halen, een unit is die een toerist niet langer kan huren en dat dit zal bijdragen aan de hierboven vermelde risico’s: een stijging van de hotelkamerprijzen of een verschuiving van toeristen naar andere bestemmingen (zoals overigens bevestigd door de betrokkenen zelf), met potentieel desastreuze gevolgen voor de Brusselse economie”. Met een beetje politieke moed, is er werkelijk geen manier om een beter evenwicht te vinden?
- Wat betreft de harmonisatie van de regels op Europees niveau: de journalist loopt vooruit op de feiten… Het reguleringsvoorstel van de Europese Commissie heeft in de eerste plaats tot doel transparantie in de gegevens te brengen, zodat proportionele regels voor de markt kunnen worden vastgesteld. Meer informatie vindt u in onze sectie Nieuws.
