Lien vers l’appel de la Commission Européenne
Lien vers la contribution de STR-Belgium
Contribution en anglais ci-dessous
STR-Belgium est une association sans but lucratif qui défend les intérêts des particuliers et professionnels exploitants d’hébergements touristiques non hôteliers en Belgique, et des résidences de tourisme en particulier.
STR-Belgium salue l’initiative de la Commission Européenne de mettre sur pied un plan européen pour des logements abordables. STR-Belgium espère que ce plan apportera les solutions structurelles et pérennes à cette crise aigüe du logement à prix raisonnable, particulièrement marquée dans les villes de l’Union.
Il convient de constater que beaucoup de villes et régions ont besoin de gouvernance dans la définition de leur politique relative au logement. S’il est bien évident qu’à des fins électoralistes et/ou opportunistes parfois aussi en relation avec les lobbys hôteliers, certains politiques préfèrent arrêter de force l’exploitation de locations de courte durée (mise sous scellés), même quand ces dernières sont exploitées par des acteurs « best of the class », on peut s’interroger sur l’effet réel de ces actions, outre l’effet médiatique et sensationnel recherché.
L’exemple de la Région de Bruxelles-Capitale, où se situe par ailleurs la capitale de l’Europe qui se devrait de montrer le bon exemple, est assez révélateur : avec 475.619 logements dans la Région (données Statbel – 2020), et un nombre d’hébergements touristiques non hôteliers de l’ordre de 4.975 unités en moyenne sur la période 2022-2024 (incluant les résidences de tourisme louées tout ou partie de l’année et les chambres chez l’habitant – données visit.brussels), on constate que les logements utilisés en location de courte durée ne représenteraient, en limite supérieure, que 1,05 % du parc de logements de la Région. Certains politiques, sans trop de justification scientifique, annoncent cependant que ces logements loués en courte durée représenterait 30% dans certains quartiers touristiques des villes. Outre la validation de ce chiffre annoncé, il serait également intéressant que ces mêmes politiques définissent de façon raisonnable les ratios acceptables quartiers par quartiers. En effet, et même si l’on peut logiquement comprendre la volonté de diffuser le tourisme dans les villes, il pourrait malgré tout être de bon entendement qu’il y ait une concentration plus importante de logements loués à des touristes que dans d’autres quartiers. Aujourd’hui, et malheureusement, le gouvernement en affaires courantes a fait le choix déraisonnable, et en totale contradiction avec l’évolution des préférences de voyage des citoyens du monde (cfr chiffres Eurostat), de définir le ratio « ~ 0 » sur le territoire des 19 communes de la Région, sans aucune distinction. Ceci conduit à un marché clandestin à 95-98%, avec 96 résidences de tourisme enregistrées d’après les chiffres 2022 de Bruxelles-Economie et Emploi. Et cette situation est catastrophique pour toutes les catégories de l’hébergement touristique. Il semble que le Gouvernement sortant de la Région de Bruxelles-Capitale joue la montre et attend avec impatience l’entrée en vigueur en mai 2026 du projet de régulation de la location de courte durée dans l’Union Européenne : à ce moment, le marché clandestin majoritaire serait annihilé, réduisant ainsi à peau de chagrin l’offre alternative et complémentaire à l’hôtel traditionnel que constitue la location de courte durée, pourtant tant indispensable aux villes dans la perspective d’un marché touristique compétitif, innovant et durable, aux bénéfices des citoyens du monde, qu’ils soient touristes, résidents, ou acteurs économiques. Et les vraies question seront alors : quel sera l’impact réel à Bruxelles d’avoir supprimé ces 5000 locations de courte durée sur la problématique du logement ? Et quel sera l’impact sur la dynamique économique des villes (opérateurs STR et services associés, fréquentation des restaurants et bars, …) ? Et quel sera l’impact pour les consommateurs (touristes ) – évolution du prix des chambres d’hôtels ? Il est en effet indispensable de ne pas examiner ce problème de société complexe sans un minimum d’esprit critique. Et de respecter la séquence : les données … puis les décisions justifiées, proportionnées et non discriminatoires !
Si nous sommes bien conscients que l’objet de cet appel à contribution n’est pas d’argumenter sur la plus-value de la location de courte durée, il nous est cependant impératif de réagir en tant qu’association de défense d’un secteur qui est menacé et pointé du doigt comme bouc-émissaire du problème structurel de logements, à tort !
Nous nous permettrons d’attirer l’attention sur quelques points aux frontières des thématiques du logement permanent et de la location de courte durée, à prendre impérativement en compte dans la définition du présent plan européen pour les logements abordables :
Les 2 solutions clés pour réussir l’intégration quantitative et qualitative de la location de courte durée, dans les villes ou zones rurales, sont clairement identifiées :
- Des quotas quartiers par quartiers, en pourcentage, et dynamique. Ceci requière des autorités de disposer de données fines au niveau des plans d’affectation urbanistiques. On en est loin à Bruxelles puisque le PRAS (Plan Régional d’Affectation du Sol) méconnaît la granularité des différents types d’hébergements touristiques (tout y est référencé comme « établissements hôteliers » et nous avons défendu notre demande de révision auprès de perspective.brussels sans trop de succès à ce jour). A noter que ce mécanisme de quotas n’a aucun sens au niveau de la résidence principale puisqu’il n’apporte aucune solution à la problématique du logement
- Des labels pour réussir l’intégration sociétale de la location de courte durée dans les quartiers. Attention, contrairement aux quotas, ces labels devraient être implémentés pour tous les types de location de courte durée à l’exception de l’hébergement chez l’habitant : en effet, pourquoi un habitant louant son habitation (résidence principale) dans son entièreté jusqu’à 120 jours par an aurait-il le droit de perturber le voisinage, plus qu’un autre acteur ?
Nous insistons pour que la problématique du logement dans l’Union et les solutions y apportées soient définies au niveau systémique avec une analyse multi-critères rigoureuse, et dans le respect des règles de l’Union, notamment la Directive Services. Il semble que nous en soyons loin en Région de Bruxelles-Capitale, puisque :
- des décisions du Gouvernement Régional sortant sont prétendument « justifiées » alors même que le monde académique lui-même se plaint du néant de données : « Les données sont nulles » … « Le brouillard est total » … « Cela ne peut aller dans l’autre sens, puisque l’on retire du logement » … « C’est juste que, pour l’impact chiffré, il faudra repasser, vu le désert de données ». Les chiffres fondamentalement divergents (4.500 vs 20.000) avancés par les politiques bruxellois sur les logements à l’abandon/inoccupés sont une belle illustration de ce désert de données, et de l’usage intentionnel que l’on pourrait en faire – L’Echo du 24 novembre 2024 – Le Soir du 26 février 2024 vs La Capitale du 3 décembre 2023
- nous ne pouvons pas trouver une étude sérieuse relative à la problématique du logement qui pointe la suppression des locations de courte durée comme solution structurelle à cette problématique. Par contre, nous référons à l’étude de l’OCDE qui avance des solutions structurelles concrètes à mettre en œuvre, dont voici un extrait : « Le rapport n’élude pas des efforts stratégiques mis en place depuis deux décennies pour améliorer la situation, notamment « des incitations au secteur privé pour qu’il construise davantage de logements abordables ». Mais épingle de nombreux obstacles comme un financement toujours insuffisant et la complexité pour la délivrance des permis d’urbanisme. Ses recommandations pour endiguer la crise reposent sur un mantra : augmenter l’offre en logements abordables là où elle est nécessaire. Via une révision et une fluidification de la politique d’octroi de permis, justement. Ou le soutien à la production via un assouplissement des règles de planification et d’urbanisme tout comme un élargissement des avantages fiscaux des acteurs publics aux investisseurs et aux promoteurs motivés. Enfin, l’OCDE suggère d’offrir plus de flexibilité aux communes pour construire, par exemple, plus et plus haut en échange de plus de logements sociaux, la mise en place d’une réglementation des prix des loyers et une répartition plus homogène de l’offre en logements publics dans la Région. (OECD Territorial Reviews: Brussels-Capital Region, Belgium et Le Soir du 6 février 2024)
Last but not least, STR-Belgium plaide :
- pour un vrai partenariat entre les politiques, le secteur et toutes les parties prenantes afin de concrétiser les opportunités qui existent pour rencontrer les objectifs de création de logements (à long terme) par la réaffectation de bâtiments à l’abandon exploités dans un premier temps en location de courte durée suivant des business models win-win à établir entre les parties prenantes. Pour ce faire, certains politiques doivent avoir le courage de changer de discours !
- une implication impartiale du monde académique pour la définition claire et non ambiguë du mécanisme des quotas quartiers par quartiers, en prenant en compte les impacts multi-dimensionnels évoqués plus haut (logement, économie directe et indirecte, …)
STR-Belgium’s contribution to the European Commission’s call for a European plan for affordable housing
Link to STR-Belgium’s contribution
STR-Belgium is a not-for-profit association that defends the interests of private individuals and professional operators of non-hotel tourist accommodation in Belgium, and of vacation rentals in particular.
STR-Belgium welcomes the European Commission’s initiative to set up a European plan for affordable housing. STR-Belgium hopes that this plan will provide structural and lasting solutions to the acute crisis in affordable housing, which is particularly severe in the EU’s cities.
It should be noted that many towns and regions need governance in defining their housing policy. While it is quite clear that some politicians, for electoral reasons in relation to a low-income population or for opportunistic reasons in relation to hotel lobbies, prefer to forcibly stop the operation of short-term rentals (sealing them off), even when these are operated by ‘best of the class’ players, we can wonder about the real effect of these actions, apart from the media and sensational effect sought.
The example of the Brussels-Capital Region, where the capital of Europe is located and which should be setting a good example, is quite revealing: with 475,619 dwellings in the Region (Statbel data – 2020), and a number of non-hotel tourist accommodations of around 4,975 units on average over the period 2022-2024 (including vacation rentals rented out all or part of the year and rooms in private homes – visit.brussels data), we can see that dwellings used for short-term rental would represent, at the upper limit, only 1.05% of the Region’s housing stock. However, some politicians, without much scientific justification, have announced that short-term rental accommodation accounts for 30% in certain tourist areas of cities. As well as validating this figure, it would also be interesting if these same politicians could reasonably define the acceptable ratios for each district. Even if the desire to spread tourism in cities is understandable, it could still be understandable that there is a greater concentration of accommodation rented out to tourists than in other areas. Today, and unfortunately, the outgoing government has made the unreasonable choice, in total contradiction with the evolution of travel preferences of the citizens of the world (cfr Eurostat figures), to define the ratio ‘~ 0’ on the territory of the 19 communes of the Region, without any distinction. This leads to a 95-98% illegal market, with 96 vacation rentals registered according to 2022 figures from Brussels-Economy and Employment. And this situation is catastrophic for all categories of tourist accommodations. It seems that the outgoing Government of the Brussels-Capital Region is playing for time and impatiently awaiting the entry into force in May 2026 of the draft regulation on short-term rental in the European Union: at that point, the majority of the underground market would be wiped out, reducing to nothing the alternative and complementary offer to the traditional hotel that short-term rental represents, which is so essential to cities in the perspective of a competitive, innovative and sustainable tourist market, for the benefit of the citizens of the world, whether they are tourists, residents or economic players. So the real questions will be: what will be the real impact of abolishing these 5,000 short-term lets on the housing problem? And what will be the impact on the economic dynamism of cities (STR operators and associated STR-services, frequentation restaurants and bars, …) ? And what will be the impact for consumers (tourists) – ie evolution of the hotel rooms prices ? It is essential not to examine this complex social problem without a minimum of critical thinking. And we need to follow the sequence: data … then decisions that are justified, proportionate and non-discriminatory!
While we are well aware that the purpose of this call for contributions is not to argue the case for the added value of short-term rental, it is nonetheless imperative for us to react as an association defending a sector that is under threat and being singled out as the scapegoat for the structural housing problem – wrongly so!
We would like to draw your attention to a few points on the borderline between the themes of permanent housing and short-term rental, which must be taken into account in the definition of this European plan for affordable housing:
The 2 key solutions for the successful quantitative and qualitative integration of short-term rental in towns and rural areas have been clearly identified:
- Quotas on a neighbourhood-by-neighbourhood basis, expressed as a percentage, and dynamic. This requires the authorities to have detailed data for urban planning purposes. This is far from being the case in Brussels, since the PRAS (Plan Régional d’Affectation du Sol – Regional Land Use Plan) does not take into account the granularity of the different types of tourist accommodation (everything is referred to as ‘hotel establishments’ and we have defended our request for revision to perspective.brussels without much success to date). It should be noted that this quota mechanism makes no sense in terms of the primary residence, as it provides no solution to the housing problem.
- Labels to successfully integrate short-term rentals into neighbourhoods. Unlike quotas, these labels should be implemented for all types of short-term rental (with the exception of shared accommodations in primary residences) : why should a person renting out their home (main residence) in its entirety for up to 120 days a year would have the right to disturb the neighbourhood more than another party?
We insist that the problem of housing in the Union and the solutions found should be defined at a systemic level with a rigorous multi-criteria analysis, and in compliance with the rules of the Union, in particular the Services Directive. It seems that we are a long way from achieving this in the Brussels-Capital Region, since :
- decisions taken by the outgoing Regional Government are allegedly ‘justified’ even though the academic world itself is complaining about the lack of data: ‘There’s no data’ … ‘The fog is total’ … It can’t go the other way, because we’re taking away housing’ … ’… It’s just that when it comes to quantifying the impact, we’ll have to go back to the drawing board, given the paucity of data’. The fundamentally divergent figures (4,500 vs. 20,000) put forward by Brussels politicians on abandoned/unoccupied housing are a good illustration of this lack of data, and of the intentional use that could be made of it – L’Echo of 24th November 2024 – Le Soir of 26th February 2024 vs La Capitale of 3rd December 2023
- We cannot find a serious study on the housing problem that points to the abolition of short-term rentals as a structural solution to this problem. On the other hand, we refer to the OECD study that puts forward concrete structural solutions to be implemented, of which the following is an extract: » The report does not shirk from the strategic efforts made over the past two decades to improve the situation, including ‘incentives for the private sector to build more affordable housing’. But it also points to a number of obstacles, such as the continuing lack of funding and the complexity of issuing planning permission. His recommendations for stemming the crisis are based on one mantra: increase the supply of affordable housing where it is needed. By reviewing and streamlining the policy for granting permits. Or supporting production by making planning and urban development rules more flexible, and extending public-sector tax breaks to motivated investors and developers. Finally, the OECD suggests offering municipalities greater flexibility to build more and higher, for example, in exchange for more social housing, the introduction of rent price regulation and a more even distribution of public housing supply across the region. » (OECD Territorial Reviews: Brussels-Capital Region, Belgium et Le Soir of 6 February 2024)
Last but not least, STR-Belgium advocates :
- for a real partnership between politicians, the sector and all the stakeholders, in order to take advantage of the opportunities that exist to meet the objectives of creating (long-term) housing by reallocating derelict buildings, initially for short-term rental, based on win-win business models to be established between the stakeholders. To achieve this, certain politicians must have the courage to change their tune!
- impartial involvement of the academic world in the clear and unambiguous definition of the quota mechanism on a neighbourhood-by-neighbourhood basis, taking into account the multi-dimensional impacts mentioned above (housing, direct and indirect economy, etc.)
